مسکن استیجاری، بدون منابع مالی پایدار طرح شکست‌خورده است

به گزارش بازار ۳۶۰، بازار مسکن طی سال‌های اخیر در یکی از پرتلاطم‌ترین دوره‌های خود قرار گرفته است. گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که تورم سالانه مسکن طی یک‌سال منتهی به بازار ۳۶۰،ماه امسال ۳۶.۶ درصد بوده و تورم اجاره‌بها نیز تقریباً هم‌تراز با آن، ۳۶.۵ درصد ثبت شده است.

برپایه گزارش مرکز آمار، در بخش خدمات نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی نیز تورم ۴۴.۳ درصدی گزارش شده است؛ آماری که نشان می‌دهد نه‌تنها سیاست‌های کنترلی دولت در بازار مسکن کارساز نبوده، بلکه بخش زیادی از درآمد خانوار صرف هزینه‌های مسکن می‌شود.

این شرایط به معنای آن است که توان خرید مردم برای خانه‌دار شدن روزبه‌روز کاهش یافته و مستأجران نیز با فشار اقتصادی شدید اجاره‌بها مواجه‌اند. در پاسخ به این چالش، وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم طرح مسکن استیجاری را برای زوج‌های جوان معرفی کرده است.

طرح مسکن استیجاری بر پایه خرید واحدهای مسکونی در مراکز استان‌ها و ارائه آن‌ها به اقشار هدف به‌صورت اجاره‌ای طراحی شده است. وزیر راه و شهرسازی، فرزانه صادق، در روزهای اخیر در گفتگوی تلویزیونی اعلام کرد که تلاش وزارتخانه بر این است که تا پایان سال جاری، حداقل ۱۰ هزار واحد استیجاری در اختیار خانواده‌ها و زوج‌های جوان قرار گیرد.

تولید مسکن استیجاری بدون منابع مشخص، ناممکن است

با این حال، کارشناسان بازار مسکن نسبت به موفقیت این طرح ابراز تردید کرده‌اند. خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، در گفتگو با بازار ۳۶۰، گفت: مسکن استیجاری به لحاظ ماهیت، طرحی بسیار مطلوب است؛ زیرا هدف آن تأمین واحدهایی با قیمت‌های کنترل‌شده و متناسب با تورم مهارشده برای مصرف‌کننده است. اما پرسش اصلی این است که این واحدها قرار است با چه منبع مالی تولید شوند؟

وی ادامه داد: اگر دولت بخواهد این واحدها را از محل بودجه عمومی تأمین کند، با توجه به ناترازی فعلی بودجه، تحقق آن بسیار بعید است. منابع دولتی محدود است و امکان سرمایه‌گذاری گسترده در چنین طرحی وجود ندارد.

باقرپور همچنین با اشاره به تجربه طرح‌های قبلی مسکنی از جمله نهضت ملی مسکن و مسکن بازار ۳۶۰، افزود: اگر تولید این واحدها از طریق منابع بانکی انجام شود، باید توجه داشت که حتی در نهضت ملی مسکن نیز بانک‌ها به تعهدات خود عمل نکرده و تسهیلات بلندمدت وعده‌داده‌شده به متقاضیان به‌طور کامل اختصاص نیافت. بنابراین انتظار تأمین منابع مالی پایدار از شبکه بانکی برای مسکن استیجاری نیز واقع‌بینانه نیست.

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، با تأکید بر نقش بخش خصوصی در موفقیت طرح مسکن استیجاری گفت: بخش خصوصی با توجه به ریسک‌های بالای طرح و بازده پایین اقتصادی، تمایلی به ورود ندارد. سرمایه‌گذار باید سرمایه کلان خود را در پروژه‌ای حبس کند که سال‌به‌سال دچار استهلاک می‌شود و هزینه‌های نگهداری، بازسازی و ارتقای آن نیز بر دوش او است، در حالی که بازده اقتصادی طرح پایین و غیرقابل‌توجیه است.

وی در پایان خاطرنشان کرد: بنابراین، به نظر می‌رسد طرح مسکن استیجاری بدون تأمین منابع مالی مشخص و پایدار، همانند طرح‌های پیشین با شکست مواجه شود.

مسکن استیجاری و تجربه ناکام طرح‌های گذشته

بر اساس آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی، طی شش سال گذشته از آغاز نهضت ملی مسکن، تنها حدود ۷۰ هزار واحد مسکونی به‌صورت قطعی تحویل مردم شده است که از این میان، ۵۰ هزار واحد در یک سال اخیر تحویل داده شده است. این در حالی است که وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی طی چهار سال به مردم داده شده بود.

تأمین منابع نهضت ملی مسکن عمدتاً از محل آورده مردم و تسهیلات بانکی بوده است و تاکنون از مجموع ۸۵۰ هزار واحد، حدود ۵۰۵ هزار واحد به شبکه بانکی متصل شده‌اند. آمارها نشان می‌دهد که فاصله میان وعده‌های دولت و تحقق واقعی، بسیار چشمگیر است و این موضوع، پرسش‌های جدی درباره ظرفیت دولت برای اجرای طرح مسکن استیجاری ایجاد می‌کند.

چالش‌های پیش روی بخش خصوصی و سرمایه‌گذاران

کارشناسان اقتصادی و مسکن تأکید می‌کنند که موفقیت طرح مسکن استیجاری تنها در صورت تأمین منابع مالی شفاف، حمایت‌های بلندمدت دولتی و ورود بخش خصوصی ممکن است. همچنین، بهره‌گیری از مدل‌های اجاره بلندمدت، استفاده از تسهیلات کم‌بهره و مدیریت هوشمند پروژه‌های مسکونی، می‌تواند مسیر موفقیت این طرح را هموار کند.

از سوی دیگر، نبود هماهنگی میان نهادهای دولتی، کندی روند تخصیص زمین و نبود سیستم پایش مؤثر برای اجرای پروژه‌ها، از جمله چالش‌هایی است که باید پیش از شروع اجرای طرح حل شود. کارشناسان معتقدند که طرح مسکن استیجاری، اگرچه برای کاهش فشار مستأجران و کنترل اجاره‌بها ضروری است، اما بدون زیرساخت قانونی و مالی، تنها وعده‌ای بر روی کاغذ باقی خواهد ماند.

با توجه به رشد بی‌رویه قیمت مسکن، افزایش اجاره‌بها و فشار اقتصادی بر خانوارها، طرح مسکن استیجاری می‌تواند یکی از راهکارهای کلیدی دولت برای حمایت از زوج‌های جوان باشد. با این حال، تجربه طرح‌های گذشته نشان می‌دهد که تحقق وعده‌ها بدون برنامه مالی و منابع پایدار دشوار است.

به گفته کارشناسان، تعیین منابع مالی شفاف، ایجاد انگیزه برای مشارکت بخش خصوصی و نظارت دقیق بر اجرای پروژه‌ها، پیش‌شرط‌های موفقیت این طرح هستند.

به نظر می‌رسد که دولت باید علاوه بر اعلام وعده‌ها، به راهکارهای عملیاتی و اجرایی برای تحقق مسکن استیجاری بیاندیشد، در غیر این صورت، این طرح نیز در مسیر طرح‌های ناکام مسکن مانند مسکن بازار ۳۶۰، و نهضت ملی مسکن قرار خواهد گرفت.