ناترازی مسکن از کنترل خارج می‌شود؛ ساخت‌وساز بدون علم، بی‌ره‌آورد

‌به گزارش بازار ۳۶۰، سیدطه‌حسین مدنی با اشاره به وضعیت بازار مسکن در کشور، گفت: اقتصاد ایران طی سال‌های اخیر با یک ناترازی چشمگیر در بخش مسکن مواجه شده است. طبق آمارهای موجود، بازار مسکن در حال حاضر با پنج تا شش میلیون تقاضای انباشته شده مواجه است. علاوه بر این، تعداد واحدهای مسکونی فرسوده و نیازمند بازسازی هم هشت میلیون واحد برآورد شده است.

مدنی افزود: این یعنی بازار مسکن ایران برای رسیدن به تعادل به ساخت سالانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد و اگر ساخت این تعداد واحد مسکونی محقق نشود؛ در پایان سال ۱۴۱۰، ناترازی مسکن تقریباً دو برابر خواهد شد و به ۱۲ میلیون واحد خواهد رسید.

ضرورت استفاده از راهکارهای علمی برای حل چالش‌های صنعت ساختمان

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: ارتباط مستقیم بخش مسکن به عنوان یکی از نیازهای اولیه با زندگی روزمره مردم، اثر بسیار بالای صنعت ساختمان بر سایر بخش‌های اقتصاد و همچنین تأکیدات قانونی بر ضرورت ساماندهی این بازار، در کنار شرایط پیش‌روی اقتصاد از جمله فعال شدن مکانیسم ماشه، ضرورت توجه علمی و دقیق به این بخش مهم از اقتصاد را بیش از پیش گوشزد می‌کند.

مدنی با تأکید بر اهمیت نگاه علمی و دقیق به اقتصاد مسکن با کمک نهادهای پژوهشی و اندیشکده‌ها، توضیح داد: دولت‌های مختلف طی سال‌های گذشته با طرح‌هایی چون مسکن بازار ۳۶۰، یا مسکن ملی به صورت نقطه‌ای در این بازار اثرگذاری داشته‌اند؛ اما این اثرات به دلایل مختلف، عمیق و کلان نبوده است.

وی با بیان اینکه ضعف در تأمین مالی و کند بودن سرعت پروژه‌های انبوه‌سازی نسبت به تورم، از عوامل انباشت تقاضا در این بخش بوده است، گفت: اگرچه طی این سال‌ها سعی شده مسائلی چون گره‌های تأمین مالی با رویکرد خرید تدریجی از طریق تدابیر حقوقی مانند قانون پیش‌فروش ساختمان رفع شود؛ اما باز هم به دلیل غیبت نهادهای علمی-پژوهشی متخصص در این بخش، این ظرفیت‌های قانونی هم آنطور که باید نتوانسته به اقتصاد مسکن کشور کمک کند.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: این یک شِمای کلی از وضعیت کلان اقتصاد مسکن کشور است. در این وضعیت کلان، بخش خصوصی و شرکت‌های انبوه‌ساز هم بخش مهمی از پازل اقتصاد مسکن هستند که اگر با نگاه علمی و دقیق، تمامی این تعارضات و چالش‌هایی که در این وضعیت کلان وجود دارد را مدیریت کنند؛ می‌توانند در همین اکوسیستم زنده مانده و به فعالیت خود ادامه دهند.

وی خاطرنشان کرد: ترسیم شِمای کلی و ناترازی موجود در بازار مسکن و شکافی که امروز میان عرضه و تقاضا وجود دارد؛ نشان داد که نیاز به خانه در اقتصاد ما یک نیاز موقتی نیست. بنابراین فعالین بزرگ این حوزه، با تدابیر مناسب، تقویت زیرساخت‌ها، بهینه‌سازی و سیستمی کردن فرآیندها و اضافه کردن قابلیت‌هایی که توسط برآوردهای علمی-پژوهشی نیازسنجی می‌شود؛ می‌توانند در اقتصاد مسکن کشور و تأمین این نیاز اساسی برای اقشار مختلف مردم مؤثر باشند.

انواع تقاضا در بازار مسکن

مدنی در ادامه به توضیح انواع تقاضا در بازار مسکن و لزوم توجه به آن در تدوین استراتژی‌های فعالیت در این بازار اشاره کرد و گفت: تقاضا در این بازار را می‌توان به حداقل چهار بخش اصلی تقاضای بالقوه (Potential Demand)، تقاضای مؤثر (Effective Demand)، تقاضای نهفته (Latent Demand) و تقاضای سفته‌بازی (Speculative Demand) تقسیم کرد.

وی توضیح داد: تقاضای بالقوه مربوط به گروهی است که نیاز واقعی دارند اما قدرت خرید آنها برای خانه‌دار شدن کافی نیست. در شرایط کنونی، بخش زیادی از تقاضا بازار مسکن کشور مربوط به همین گروه است. تقاضای این گروه روی قیمت‌ها اثر واقعی نمی‌گذارد ولی تقاضای بالقوه آنها در صورت پرداخت وام کافی یا فراهم کردن شرایط خرید تدریجی مثل پیش‌فروش یا اجاره به شرط تملیک، بالفعل خواهد شد.

مدنی ادامه داد: تقاضای مؤثر به تقاضایی اشاره دارد که در آن هم نیاز و هم قدرت خرید وجود دارد. اگرچه تقاضای مؤثر بخش کوچکی از تقاضای بازار را شامل می‌شود؛ اما انجام معاملات و قیمت‌گذاری در بازار از این نوع تقاضا نشأت می‌گیرد. در شرایط رکود همچون وضعیت فعلی بازار، متقاضیان مؤثر از قدرت چانه‌زنی بالایی برخوردار هستند.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درباره تقاضای نهفته هم گفت: در بازار مسکن زمانی که پول و نوع نیاز با هم سنخیت نداشته باشند؛ تقاضای نهفته شکل می‌گیرد. درست مانند فردی که مثلاً ده میلیارد تومان نقدینگی دارد ولی خانه مورد علاقه‌اش در منطقه‌ای خاص پانزده میلیارد تومان است یا اصلاً عرضه در سطحی که او می‌خواهد وجود ندارد. این متقاضیان توان نسبی دارند ولی هنوز به خرید نمی‌رسند. این تقاضا هم می‌تواند با تغییر شرایط مثل ارائه وام، تغییر قیمت یا تغییر عرضه، بالفعل شود.

وی خاطرنشان کرد: در بازار مسکن با تقاضای سفته‌بازی هم مواجه هستیم که متقاضی نیاز مصرفی ندارد اما برای حفظ ارزش پول در کوتاه مدت وارد بازار می‌شود. این تقاضا معمولاً بازار مسکن را ملتهب می‌کند و قیمت‌ها را به صورت کاذب بالا می‌برد. البته در این بخش می‌توان تقاضا برای سرمایه‌گذاری را هم لحاظ کرد که در صورت تزریق نقدینگی به بخش ساخت و تولید، می‌تواند به اقتصاد مسکن کمک کند و مانند فعالیت‌ها سریع و کوتاه‌مدت، مضر نیست.

سناریوهایی برای پاسخ به تقاضاهای مؤثر در بازار مسکن کشور

مدنی در ادامه گفت: همانطور که گفته شد؛ بازار مسکن کشور در حال حاضر با حدود پنج تا شش میلیون تقاضای انباشته شده و احتمالاً تا سال ۱۴۱۰ با ۱۲ میلیون تقاضا مواجه است. کل این میزان تقاضا را نمی‌توان تقاضای مؤثر در نظر گرفت بنابراین لازم است سناریوهای مختلفی برای اثرگذاری بر این حجم از تقاضا و رفع نیازهای مؤثر ترسیم کرد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند اظهار کرد: بسیار مهم است که در تدوین سناریوها به موارد مختلفی چون نوع معماری، متراژهای پرتقاضا در هر منطقه، نوع کاربری و مواردی از این دست توجه کرد. به عنوان نمونه تقاضای مؤثر در شهرهای مختلف براساس تعداد اتاق‌ها، متراژ، چیدمان، نقشه، نوع سرویس بهداشتی، پنجره‌ها، نما، تأمین حداقل نیاز یا حداکثر شرایط رفاهی و مواردی از این دست تغییر می‌کند. گاهی ممکن است تقاضای مؤثر از کلانشهرها به سمت شهرهای کوچک‌تر و یا برعکس حرکت کند. گاهی هم تقاضای مؤثر از کاربری‌های مسکونی به سمت سازه‌های تجاری، صنعتی و حتی سوله‌ها و انبارها می‌رود.

سناریوها باید بر مبنای کارهای مطالعاتی تدوین شود / تجربه‌های جهانی

وی افزود: بنابراین صنعت ساختمان برای زنده ماندن در این بازار و اثرگذاری بر اقتصاد مسکن کشور و تأمین نیازهای موجود در تقاضای مؤثر، باید سناریوهای خود را براساس این تغییرات تدوین کند که لازمه آن، انجام کارهای مطالعاتی پیش از اجرا، شناخت کافی از اقتصاد کشور و توان اضافه کردن توانمندی‌های جدید برای اقدام سریع در بزنگاه‌های مختلف است.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: این مدل و تدوین سناریو متناسب با شرایط زمانی و واقعیت‌های موجود برای پاسخگویی به تقاضای مؤثر، در کشورهای مختلف تجربه شده است. مثلاً فعالین صنعت ساختمان در فرانسه با شناسایی تقاضای مؤثر در مسکن مقرون به صرفه و نوسازی ساختمان‌های فرسوده، فعالیت خود را با تدوین سناریوهایی برای مشارکت در ساخت مسکن اجتماعی، ساخت مسکن‌های میانی برای پر کردن فاصله میان بازار آزاد و مسکن اجتماعی و افزایش توانمندی در نوسازی و بازسازی بخش‌های مربوط به انرژی ساختمان‌های فرسوده، دنبال کرده‌اند.

مدنی افزود: شرکت‌های آلمانی، با توجه به استقبال شهروندان از اجاره‌نشینی و مستأجر بودن ۵۳ درصد جمعیت این کشور، سناریوهایی برای مشارکت در بازار اجاره و تقویت و بروزرسانی توانمندی‌های خود در اجاره‌داری حرفه‌ای تدوین کرده‌اند. یا در سوئد که قیمت زمین افزایش زیادی را تجربه کرده، مردم به سمت استفاده از خانه‌های کوچک و بعضاً اجاره‌نشینی رفته‌اند. شرکت‌های فعال در بخش ساختمان سوئد بر همین اساس احداث مسکن اجاره‌ای و ساخت خانه‌های کوچک برای اقشار کم درآمد را در دستور کار خود قرار داده‌اند.

پلتفرم‌های جمع‌سپاری مالی ساخت مسکن در اتحادیه اروپا

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: علاوه بر این نمونه‌های موردی، شرکت‌های اروپایی برای رفع چالش تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی، حساب ویژه‌ای بر روی پلتفرم‌های جذب سرمایه جمعی (Crowdfunding) باز کرده‌اند. پلتفرم« Habitat Participatif » سرمایه‌گذاری جمعی شهروندان در توسعه مسکن را تسهیل کرده و نتایج مثبتی داشته است. پلتفرم‌هایی دیگر مانند «Crowdestate» و «FundedByMe» هم به حل چالش تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی کمک کرده‌اند.

معرفی انواع استراتژی‌های موفق در صنعت ساختمان‌سازی

وی ادامه داد: به طور کلی، بررسی تجارب جهانی حاکی از وجود استراتژی‌ها و مدل‌های موفقی است که می‌تواند به فعالین صنعت ساختمان برای پاسخ به تقاضای مؤثر بازار مسکن کمک بسیار زیادی کند. این مدل‌ها شامل عرضه در مقیاس (Economies of Scale)، عرضه گسترده (Economies of Scope)، صرفه‌جویی یادگیری (Learning Economies / Experience Curve)، یکپارچگی عمودی (Vertical Integration)، یکپارچگی افقی (Horizontal Integration)، تمرکز بر محصول (Product Focus / Specialization)، سفارشی‌سازی اقتصادی (Mass Customization)، اقتصاد شبکه (Network Effects)، نوآوری محصول (Product Innovation)، نوآوری فرآیند (Process Innovation)، مدیریت زنجیره تأمین (Supply Chain Optimization)، برندسازی قوی (Brand Equity)، اقتصاد مقیاس تبلیغات (Advertising Economies)، قیمت‌گذاری روانشناختی (Psychological Pricing)، استراتژی نفوذ بازار (Market Penetration)، استراتژی انحصار موقت (First-Mover Advantage)، تثبیت هزینه (Cost Leadership)، تمرکز جغرافیایی (Geographic Concentration) و اقتصاد خرید انبوه (Bulk Purchasing / Purchasing Economies) می‌شود.

شرکت‌ها و استراتژی‌ها

مدنی با اشاره به استفاده برخی شرکت‌های موفق جهانی از این استراتژی‌ها، گفت: مثلاً شرکت Skanska از استراتژی عرضه در مقیاس به خوبی استفاده کرده است. این شرکت فعال در حوزه ساخت‌وساز، توسعه املاک، زیرساخت و پروژه‌های تجاری و مسکونی حدود ۳۱ هزار پرسنل و ۱۵ تا ۱۶ میلیارد دلار دارایی دارد و درآمد سال ۲۰۲۳ آن به حدود ۱۶.۸ میلیارد دلار رسید. استراتژی عرضه در مقیاس به این شرکت کمک کرده تا به جهت آمادگی کامل برای مواجهه و پاسخگویی به تعداد زیاد مشتریان، فرآیندهای ساخت و ساز را استانداردسازی کرده و بهره‌وری خود را افزایش دهد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: شرکت Bouygues Construction هم از استراتژی عرضه گسترده بهره گرفته است. این شرکت فرانسوی با برخورداری از ۳۲ هزار نیرو، در ۶۰ کشور جهان به فعالیت در حوزه ساخت‌وساز، زیرساخت، انرژی و خدمات شهری مشغول است و فقط در سال ۲۰۲۳، حدود ۵۶ میلیارد یورو درآمد داشته است. استراتژی عرضه گسترده به Bouygues این امکان را داده تا فعالیت خود را در بخش‌های مختلف از جمله ساخت‌وساز، انرژی و مخابرات متنوع کند.

وی افزود: Bouygues همچنین از استراتژی سفارشی‌سازی اقتصادی هم استفاده کرده است تا به نیازهای خاص برخی مشتریان پاسخ دهد. فعالیت شرکت در پروژه‌های بزرگ زیرساختی مانند تونل بزرگراهی دو میلیارد یورویی در استرالیا، نشان‌دهنده توانایی آن در ارائه راهکارهای سفارشی در مقیاس وسیع است. قیمت‌گذاری روانشناختی یکی دیگر از استراتژی‌های این شرکت بوده تا با ارائه قیمت رقابتی، هم به ادراک ارزش مشتری پاسخ داده و هم‌زمان سودآوری را هم حفظ کند.

مدنی تصریح کرد: شرکت آمریکایی Bechtel به عنوان بزرگ‌ترین شرکت مهندسی و پیمانکاری خصوصی آمریکا در پروژه‌های انرژی، زیرساختی، حمل‌ونقل و دفاعی، یکی دیگر از نمونه‌های قابل طرح است که از استراتژی صرفه‌جویی یادگیری-منحنی تجربه استفاده کرده تا با کسب تجربه از پروژه‌های بزرگ متعدد، فرآیندها را بهبود داده و هزینه‌ها را در طول زمان کاهش دهد. این شرکت حدود ۵۰ هزار پرسنل دارد و درآمد آن در سال ۲۰۲۲ به حدود ۲۰ میلیارد و ۵۰۰ میلیون دلار رسید. این شرکت همچنین استراتژی اقتصاد شبکه را هم به کار بسته تا از شبکه گسترده شرکا و تأمین‌کنندگان برای بهبود تحویل پروژه بهره‌مند شود. این شرکت سعی دارد با همکاری برندهای مطرح جهانی برای خود شریک استراتژیک ایجاد کند.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند گفت: شرکت آمریکایی Turner Construction به عنوان بزرگ‌ترین پیمانکار عمومی در آمریکا و زیرمجموعه شرکت آلمانی Hochtief، در بخش‌های تخصصی مانند بهداشت و درمان، آموزش و تأسیسات ورزشی، استراتژی تمرکز بر محصول-تخصصی‌سازی را در پیش گرفته و توانسته با اتکا به این استراتژی، در بازار متمایز شود. این شرکت اکنون ۱۰ تا ۱۲ هزار نیرو در اختیار دارد و درآمد آن در سال ۲۰۲۳ به حدود ۱۶ میلیارد دلار رسید. رتبه‌بندی مداوم ترنر در بین برترین پیمانکاران در بخش‌های بهداشت و آموزش، نشان‌دهنده موفقیت استراتژی تخصصی‌سازی است. این شرکت همچنین با استفاده از استراتژی نوآوری فرآیند و به‌کارگیری فناوری‌ها و روش‌های پیشرفته مدیریت پروژه، بهره‌وری را افزایش و هزینه‌ها را کاهش داده است. استفاده از مدل‌سازی اطلاعات ساختمان (BIM) و انتشار آن برای سرمایه گذاران و شرکا از نتایج استراتژی نوآوری فرآیند بوده است.

درس‌هایی برای اقتصاد مسکن ایران؛ چگونه می‌توان سهم از بازار را افزایش داد

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: به کارگیری این مدل‌های مختلف با کمک نهادهای علمی-پژوهشی، به فعالین صنعت ساختمان در ایران کمک خواهد کرد تا با توجه به شرایط اقتصادی موجود از جمله رکود و کمبود نقدینگی، همچنان در این صنعت اثرگذار باشند.

وی افزود: از آنجایی که بخش زیادی از مشکلات مسکن در کشور از ضعف در روش‌های تأمین مالی ناشی شده است؛ به کارگیری این استراتژی‌ها در کنار طرح و استفاده از روش‌ها و ابزارهای تأمین مالی مانند احیای تعاونی‌های خانواده‌محور و مشارکت شرکت‌های دانش‌بنیان حوزه ساخت و ساز در قالب پلتفرم‌های مطمئن فروش متری ساختمان می‌تواند اثربخشی چشمگیری در پاسخ به تقاضای مؤثر بازار مسکن و رفع ناترازی در این بخش داشته باشد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: هر کدام از فعالین حوزه مسکن و صنعت ساختمان که بتوانند با روی آوردن به فعالیت علمی و اساسی و فعالیت ویژه در این حوزه، عملکرد خود را بازنویسی و ساماندهی کنند و از فناوری‌ها و تجارب روز جهانی بهره بگیرند؛ عملکرد بهتر و سهم بیشتری از این بازار بزرگ خواهند داشت.

گارانتی ساختمان و ایجاد اعتبار و مزیت رقابتی

وی افزود: این نوع عملکرد، مزیت‌های رقابتی بسیار مهمی در اختیار فعالین صنعت ساختمان خواهد گذاشت. به عنوان نمونه موضوع گارانتی ساختمان که در قانون کشور بر آن تأکید شده اما در عمل توجهی به آن نمی‌شود. حال تصور کنید یک شرکت با تکیه بر پشتوانه علمی، توجه به تجارب جهانی و مشارکت فکری نهادهای علمی-پژوهشی بتواند سازه‌های خود را ضمانت کند. این مقوله اعتبار بسیار زیادی به دنبال خواهد داشت چون گارانتی طولانی به خریدار این اطمینان را می‌دهد که سازه از کیفیت مناسبی برخوردار است و برعکس نبود گارانتی می‌تواند از فرآیند ضعیف ساخت حکایت داشته باشد.

وی افزود: فعالین ساختمانی در کشورهای مختلف به همین دلیل این موضوع را جدی گرفته‌اند. مثلاً فروش خانه نوساز در بریتانیا، معمولاً با گارانتی ۱۰ ساله همراه است. در ایالات متحده، گارانتی معمولاً یک سال تا ۱۰ سال است و برخی از سازندگان برای پی و سقف ساختمان، گارانتی‌های طولانی‌تری هم ارائه می‌دهند. در فرانسه ارائه گارانتی ۱۰ ساله از سوی سازنده برای مشکلات ساختاری اجباری است. در بسیاری از استان‌های کانادا هم سیستم‌های مهم ساختمان مثل برق، لوله‌کشی و بخش‌های ساختاری ساختمان‌ها، تحت پوشش گارانتی هفت تا ۱۰ ساله قرار می‌گیرد. در همه این کشورها برخی بخش‌ها مثل پی یا دیگر اجزای حیاتی ساختمان ممکن است تا ۳۰ سال یا حتی بیشتر هم گارانتی شود.

مدنی گفت: موضوعیت نداشتن گارانتی ساختمان در ایران در کاهش عمر ساختمان‌ها هم تأثیر داشته است. به طوری که عمر ساختمان‌های احداث شده در ایران ۲۶ سال و نهایتاً ۴۰ سال است اما میانگین عمر ساختمان در اروپا تا ۱۰۰ سال هم برآورد می‌شود.

اینها توصیه نیست، ضرورت است

مدنی خاطرنشان کرد: ایجاد رویکرد جدید در صنعت ساخت و ساز، شناخت دقیق از شرایط اقتصادی، تدوین استراتژی براساس شرایط مختلف، تقویت مهارت‌های جدید برای واکنش سریع به تقاضای مؤثر و مواردی از این دست برای فعالین این عرصه صرفاً یک توصیه نیست. این شرکت‌ها اگر به دنبال بقا در شرایط کنونی و چشم‌انداز بعد از فعال شدن مکانیسم ماشه هستند؛ باید این رویکرد را در دستور کار خود قرار دهند. چرا که شرکت‌ها و غول‌های اقتصادی جهانی‌ای وجود داشته‌اند که با بی توجهی به ضرورت نوسازی، از بازار محو شده‌اند. مانند شرکت کداک (Kodak) و شرکت سیرز (Sears) که زمانی از پیشگامان عرصه خود بودند اما در نهایت اعلام ورشکستگی کردند.

وی تصریح کرد: امروز مشکلات بازار مسکن در ایران و ناترازی شدید آن بر کسی پوشیده نیست اما مشکلات اقتصادی با راهکارهای علمی، حل شدنی‌اند. اندیشکده حکمرانی هوشمند به عنوان یکی از نهادهای علمی-پژوهشی فعال در حوزه مسکن، طی این مدت، مطالعات تطبیقی و یافته‌های پژوهشی خود را برای بهبود وضعیت بازار مسکن در قالب گزارش‌های رسانه‌ای ارائه کرده و در این زمینه از آمادگی لازم برای کمک به اقتصاد مسکن کشور برخوردار است.

مدنی در پایان گفت: دولت هم می‌تواند با اقداماتی چون اصلاح برخی قوانین مانند قانون پیش‌فروش ساختمان، فروش متری و قاعده‌مند کردن پلتفرم‌های فعال در خرده‌فروشی ساختمان، ارائه زمین رایگان و الحاق مناطق جدید به شهرهای دارای فضای پیرامونی و صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی در شهرهای فاقد مناطق پیرامونی به خصوص در بافت فرسوده این شهرها، به فعالین صنعت ساختمان در تدوین سناریوهای دقیق برای پاسخگویی به تقاضای مؤثر بازار مسکن کمک کند.