توکنیزه کردن املاک، کلید خروج بازار مسکن از رکود است

به گزارش بازار ۳۶۰، مجید گودرزی کار شناس اقتصادی و تحلیلگر بازار مسکن درباره نقش مناطق آزاد در جذب سرمایه‌های فناورانه و تحول دیجیتال بخش مسکن، گفت: حدود چهار دهه است که کارکرد واقعی مناطق آزاد از مسیر اصلی خود منحرف شده بود. این مناطق بیشتر به محلی برای استفاده از مزیت‌های تجاری کوتاه‌مدت تبدیل شده بودند و نقش مولد در اقتصاد ملی نداشتند. اما امروز جهان با تحولات بنیادینی در عرصه دیجیتال، از جمله بلاک چین، هوش مصنوعی و اقتصاد داده‌محور روبه‌روست. اگر کشور بخواهد از این جریان عقب بماند، تأخیر در ورود به آینده، سایر بخش‌ها را هم زمین‌گیر خواهد کرد.

به گفته او، مناطق آزاد مانند کیش به لحاظ دسترسی جغرافیایی و ظرفیت جذب سرمایه‌گذاران، موقعیتی استراتژیک دارند و می‌توانند به سکوی تحول دیجیتال اقتصاد ایرانی تبدیل شوند.

گودرزی تأکید کرد که نخستین گام برای تحقق این هدف، بازنگری در قوانین مناطق آزاد و تطبیق آن‌ها با فناوری‌های نو است: قانون‌گذاران و مجریان ما در تدوین و اجرای مقررات مرتبط با هوش مصنوعی، بلاک چین و ابزارهای دیجیتال بسیار عقب مانده‌اند. هنوز قانون جامع و به‌روز برای این حوزه وجود ندارد و حتی در برخی موارد، رفتارهای اداری مانع نوآوری شده‌اند.

گودرزی با اشاره به وضعیت زیرساختی کیش افزود: جزیره کیش، از نظر زیرساخت‌های مخابراتی، محیط پاک و سرعت تصمیم‌گیری، نسبت به سایر مناطق آزاد مستعدتر است. اگر نگاه تخصصی‌تری به مسئله اقتصاد دیجیتال در کیش داشته باشیم، می‌توان این منطقه را به یکی از قطب‌های فناوری اطلاعات و اقتصاد توکنی کشور تبدیل کرد.

او بر این نکته تأکید کرد: عقب‌ماندگی قوانین و عدم ثبات مدیریتی موجب شده کشور نتواند در مسیر فناوری‌های نو گام جدی بردارد: تا پیش از هر اقدام اجرایی باید قانون‌های پایه‌ای و کارشناسی‌شده با ضمانت اجرایی تدوین شود تا دست مجریان برای پشتیبانی از فناوری‌های جدید بازتر شود.

این کارشناس مسکن با نگاهی انتقادی به وضعیت ساخت‌وساز گفت: صنعت ساختمان ایران متأسفانه از نظر فناوری عقب‌مانده‌ترین بخش اقتصادی کشور است. ما حتی در زمینه‌هایی ابتدایی مانند سنجش تابش خورشید یا بهره‌گیری از انرژی‌های پاک مشکل داریم. بخش بزرگی از سازندگان همچنان با ذهنیت بساز و بفروشی سنتی کار می‌کنند و معیار سود آنی باعث شده کیفیت، رفاه و فناوری در پروژه‌های ساختمانی نادیده گرفته شود.

او ادامه داد: در حالی که دنیا به‌سمت ساختمان‌های مفهومی حرکت کرده است، ما هنوز در بهره‌گیری از فناوری‌های دیجیتال در ساخت، بهره‌برداری و زیست‌پذیری عقب مانده‌ایم. فناوری‌هایی مانند هوش مصنوعی، انرژی‌های نو و طراحی زیست‌محیطی از حداقل استانداردهای لازم فاصله دارند.

هوش مصنوعی؛ حلقه گمشده ساماندهی بازار مسکن

گودرزی یکی از مهم‌ترین مصادیق ضعف فناوری در سیاست‌گذاری را نبود استفاده از هوش مصنوعی در مدیریت بازار مسکن دانست: در قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن، دولت موظف شده بود با کمک هوش مصنوعی قیمت‌های منطقه‌ای را تعیین کند تا جلوی رفتارهای سوداگرانه گرفته شود. اما این بند هرگز اجرایی نشد و نتیجه آن نابسامانی کامل در بازار مسکن بود. دولت با شانه خالی کردن از این وظیفه، کنترل قیمتی را از دست داد و صنایع ساختمانی و سرمایه‌گذاران را در وضعیتی پرچالش رها کرد.

به باور گودرزی، اگر فناوری به‌صورت سیستمی وارد سیاست‌گذاری و اجرای پروژه‌های مسکن شود، می‌توان از رکود خارج شد: ساختمان‌های هوشمند، انرژی‌برگرفته از خورشید، و طراحی‌های مفهومی باید از الگوی آینده باشند. کشور ما به‌جای تمرکز بر سود کوتاه‌مدت باید دنبال تحول دیجیتال واقعی در ساختمان‌ها باشد.

توکنیزه کردن املاک؛ مسیر نو برای تأمین مالی خرد

در ادامه، مجید گودرزی درباره استفاده از پلتفرم‌های توکنی برای تأمین مالی بخش مسکن گفت: با فناوری بلاک چین می‌توان منابع خرد داخلی و خارجی را بدون وابستگی به تحریم‌ها جذب کرد. فناوری توکن‌سازی امکان جمع‌آوری سرمایه‌های کوچک مردمی را فراهم می‌کند و آن را در قالب پروژه‌های ساخت مسکن سازمان‌دهی می‌کند.

او یادآور شد که شرکت‌های فناور داخلی توان فنی کافی برای اجرای چنین پروژه‌هایی دارند، اما دخالت‌های غیرتخصصی و محدودیت‌های نظارتی مانع شکوفایی این ظرفیت شده است: اگر نهادهای نظارتی واقعاً به جای ایجاد مانع، نقش تنظیم‌گر داشته باشند، می‌توان از بلاک چین هم در تأمین مالی صنعتی و هم در توسعه پروژه‌های مسکن استفاده کرد.

چرا صنعت ساختمان در جذب سرمایه شکست خورده است؟

به باور گودرزی، وضعیت فعلی بازار نشان می‌دهد صنعت ساختمان به‌دلیل نبود فناوری و ضعف قانون‌گذاری، جذبه سرمایه‌گذاری خود را از دست داده است: قیمت‌گذاری‌های خودسرانه، دخالت غیرتخصصی مالکان و نوسان شدید ارزش املاک باعث شده بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری غیر جذاب شود. در مقابل، بازارهای موازی سودهای کاذب تقسیم می‌کنند و منابع را از تولید جدا کرده‌اند.

او افزود: اکنون چالش اصلی صنعت ساختمان دو مسئله است؛ نخست نبود نقد شوندگی (Liquidity) واقعی برای سازندگان، و دوم گسست بین قیمت ملک و ارزش واقعی بازار. سرمایه‌گذار امروزی دیگر نمی‌تواند به حفظ سرمایه در ساختمان اطمینان داشته باشد چون محیط کسب‌وکار متغیر و فاقد ثبات است.

ضرورت تحول دیجیتال در صنعت ساخت‌وساز

این کارشناس تأکید کرد که راه نجات مسکن و ساخت‌وساز، عبور از الگوی سنتی و حرکت به‌سوی تحول دیجیتال است: باید از هوش مصنوعی در ارزیابی قیمت منطقه‌ای، از فناوری بلاک چین برای جذب سرمایه خرد و از مدل‌های جهانی برای طراحی ساختمان‌های مفهومی استفاده کنیم. در حال حاضر بخش بزرگی از ساختمان‌های جدید ما فاقد نور طبیعی، بهره‌وری انرژی و طراحی هنری‌اند. این نشان‌دهنده سقوط استانداردها نسبت به معماری ۲۰۰ سال پیش است.

گودرزی گفت: در گذشته، ساختمان‌ها بر اساس هندسه نور و هماهنگی با محیط ساخته می‌شدند، اما امروز در بسیاری از پروژه‌ها نه از بهره‌وری انرژی خبری است و نه از زیبایی معماری. باید با ورود فناوری‌های دیجیتال و هوش مصنوعی، این چرخه معیوب را متوقف کنیم.

مجید گودرزی با نگاهی آینده‌نگرانه بر این باور است که ترکیب دارایی‌های فیزیکی و دیجیتال می‌تواند مسیر تازه‌ای برای توسعه پایدار فراهم کند: دارایی‌های دیجیتال هر روز سهم بیشتری در اقتصاد جهانی پیدا می‌کنند. اگر صنعت ساختمان و مناطق آزاد ما به‌موقع خود را با این روند هماهنگ کنند، می‌توانیم هم جذب سرمایه خارجی را افزایش دهیم و هم بازار مسکن داخلی را احیا کنیم.

او در پایان گفت: سیستم توکنی املاک و به‌کارگیری هوش مصنوعی در سیاست‌گذاری، نه فقط یک گزینه فناورانه بلکه ضرورتی اقتصادی است. آینده ساخت‌وساز ایران باید مبتنی بر فناوری‌های نو باشد تا مسکن از رکود خارج و رفاه خانوار ایرانی تضمین شود.