نیمی از زمین‌ شهرک های صنعتی بلااستفاده مانده‌اند؛ رواج سوداگری زمین

به گزارش بازار ۳۶۰، با توجه به اینکه شهرکهای صنعتی در ابتدا با هدف حمایت از صنایع کوچک و متوسط و فراهم کردن مجموعه ای جامع از زیرساختها و خدمات مورد نیاز آنها ایجاد شدند، میتوان گفت شهرکهای صنعتی ایران با سه چالش بنیادین روبه رو هستند؛ نخست، کمبود زیرساختها؛ دوم، ضعف در نظام مدیریت شهرکها و نواحی صنعتی و سوم، تخصیص غیربهینه زمین.

بررسی وضعیت شهرک های صنعتی نشان می دهد که ۷۱ درصد از کل زمین های صنعتی واگذار شده و ۵۲ درصد از این میزان به بهره برداری رسیده است که نشاندهنده سطح ۳۷ درصدی بهره برداری از زمین های صنعتی در کشور است. به این معنا که تنها کمی بیش از یک سوم زمین های صنعتی کشور مورد استفاده قرار میگیرد.

این وضعیت نشاندهنده بهره وری بسیار پایین است و ضرورت اصلاح سیاستگذاری در حوزه مدیریت زمین های شهرک های صنعتی را آشکار می سازد زیرا سیاستگذاری زمین های صنعتی در سالهای اخیر به گونه ای بوده است که زمین های صنعتی با قیمت پایین تر از بازار و به صورت اقساطی و با یک رویه مشخص به متقاضیان واجد شرایط واگذار شده است. بدیهی است که تفاوت قیمت بازار و قیمت عرضه این زمین ها به خصوص در شهرک های صنعتی دارای زیرساخت کافی و پرتقاضا به جذابیت این زمینها می افزاید. در این صورت علاوه بر تولیدکنندگان اشخاصی هم که قصد جدی برای تولید ندارند متقاضی زمین های صنعتی خواهند شد.

طبق تاکید مرکز پژوهش های مجلس در شکل زیر روند افزایشی زمین های صنعتی واگذار شده و زمین های به بهره برداری رسیده قابل مشاهده است؛ با این تفاوت که میزان رشد واگذاری ها به مراتب بیش از بهره برداری بوده است.

این شکاف نشان می دهد که فعال شدن واحدهای صنعتی با سرعتی بسیار کمتر از روند واگذاری زمین پیش می رود. چنین وضعیتی می تواند نشانه ای از رواج سوداگری زمین و طولانی بودن فاصله زمانی میان واگذاری تا آغاز بهره برداری باشد.

بر همین اساس، شکل بالا به روشنی شکاف فزاینده میان واگذاری و بهره برداری زمین های صنعتی در سال های اخیر را ترسیم می کند و پرسشی اساسی را مطرح می سازد. در شرایطی که تنها حدود نیمی از زمین های واگذار شده وارد چرخه تولید شده اند، چرا روند واگذاری همچنان ادامه دارد؟ پاسخ احتمالی را می توان در وابستگی شرکت شهرک های صنعتی به درآمد ناشی از فروش و واگذاری زمین ها جست وجو کرد.

در توضیح مطلب فوق لازم به اشاره است که طبق اساسنامه شرکت شهرکهای صنعتی یکی از وظایف آن ایجاد امکانات زیربنایی و ارائهِ خدمات ضروری برای متقاضیان ایجاد واحدهای صنعتی، در نظر گرفته شده است و همین یکی از عوامل افزایش بهرهوری زمینهای صنعتی و رشد تولید است. به طور طبیعی هرچه تعداد زمین های صنعتی با تقاضای کشور و تواناییهای سازمان در تأمین این زیرساختها متناسب باشد، بیشتر به هدف خود میرسد. اما بخش اعظم درآمد سازمان صنایع کوچک و شرکت شهرکهای صنعتی مربوط به مابه التفاوت خرید و دریافت زمین از منابع طبیعی و فروش آن به متقاضی تأمین می شود.

این زمینها با قیمت پایین تحت تملک این سازمان قرار میگیرد و جهت حمایت از تولید به بهایی به مراتب کمتر از زمین های موجود در شهرکهای صنعتی غیردولتی به متقاضیان واگذار میشود. اما از آنجا که در قانون، منابع و شیوههای درآمدی دیگری برای این سازمان پیشبینی نشده است، به تعارض منافع منجر شده است. لذا، فروش هر چه بیشتر زمین برای ادامه حیات این سازمان ضروری و در تعارض با اجرای صحیح وظایف آن است.

یکی از عوامل اصلی طولانی شدن فرایند بهره برداری از زمینهای صنعتی را میتوان ضعف در نظام نظارتی، به ویژه در اجرای فرایند خلع ید دانست. بررسی آمارها نشان میدهد که طی کمتر از یک دهه اخیر، یعنی از ابتدای سال ۱۳۹۳ تا پایان خردادماه ۱۴۰۲ تنها ۲.۸ درصد زمین های غیرفعال مشمول فرآیند خلع ید شدهاند؛ رقمی که به طور میانگین معادل ۲۹۵ فقره قرارداد فسخ شده در هر سال است. این میزان اندک گویای ناکارآمدی نظارت در بازپسگیری اراضی بالاستفاده و بازگرداندن آنها به چرخه تولید است.

در همین راستا، در سال ۱۴۰۳ آیین نامه ای اجرایی در چارچوب جزء «۱» بند خ ماده ۴۸ قانون برنامه پنجساله هفتم توسعه تدوین شد که هدف آن تسهیل فسخ قراردادهای غیرفعال و اجرای خلعید از اراضی راکد در شهرکها و نواحی صنعتی است. انتظار میرود این آیین نامه با اصلاح سازوکارهای قانونی، فرایند نظارت و بازپسگیری زمینها را کارآمدتر سازد و در نهایت به بهبود بهرهبرداری از اراضی صنعتی بینجامد. بااین حال، تاکنون آمار یا شواهد مشخصی از نحوه اجرای این آیین نامه و آثار واقعی آن در دسترس قرار نگرفته است.

جهت تحلیل دقیق تر نرخ زمین های خالی که در این گزارش معادل نرخ زمین های بهره برداری نشده از مجموع زمین های واگذار شده در نظر گرفته می شود، شکل بالا از سوی مرکز پژوهش های مجلس ارائه شده است. همان طور که پیش تر اشاره شد، حدود ۴۸ درصد از زمین های صنعتی کشور، یعنی نزدیک به نیمی از کل اراضی، بالاستفاده باقی مانده اند. روند صعودی این شاخص از سال ۱۳۹۶ آغاز شده و بیانگر تشدید پدیده بهره وری ناکافی در زمین های صنعتی است.