بازار مسکن در محاصره نوسانات ارزی؛ رؤیای خانه‌دارشدن دورتر شد

به گزارش بازار ۳۶۰، بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکود خود را تجربه کرده است؛ رکودی که نه‌تنها در کاهش محسوس حجم معاملات نمود پیدا کرده، بلکه به گفته کارشناسان، ساختار تقاضا را نیز به‌طور جدی دستخوش تغییر کرده است. در حالی که مسکن همواره به‌عنوان یکی از بازارهای پیشران اقتصادی و محل امن سرمایه‌گذاری شناخته می‌شد، اما تحولات اخیر نشان می‌دهد این بازار از الگوهای سنتی خود فاصله گرفته و وارد مرحله‌ای تازه از عدم تعادل شده است.

کارشناسان اقتصادی معتقدند در دهه‌های گذشته، همسویی مشخصی میان شاخص‌های کلان اقتصادی از جمله نرخ ارز، قیمت طلا و بهای مسکن وجود داشت. به این معنا که هرگاه نرخ ارز و طلا با رشد مواجه می‌شد، بازار مسکن نیز با یک وقفه زمانی کوتاه، افزایش قیمت را تجربه می‌کرد و به‌نوعی از تورم انتظاری تبعیت می‌کرد. با این حال، در سال‌های اخیر این قاعده سنتی دستخوش تغییر شده و بازار مسکن برخلاف رشد شدید نرخ ارز و طلا، واکنش متناسبی از خود نشان نداده است.

به گفته تحلیلگران، یکی از دلایل اصلی این گسست، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها و افت توان تقاضای مصرفی است. رشد مستمر قیمت‌ها در کنار رکود درآمدی، موجب شده بخش قابل توجهی از متقاضیان واقعی مسکن، به‌ویژه خانه‌اولی‌ها، عملاً از این بازار حذف شوند. این مسئله سبب شده افزایش قیمت مسکن، برخلاف گذشته، نتواند به‌سرعت و با شدت بالا رخ دهد و بازار در یک رکود فرسایشی باقی بماند.

با این حال، در نیمه دوم سال جاری، بازار مسکن با شوک جدیدی مواجه شد. نوسانات شدید نرخ ارز و طلا، فضای نااطمینانی گسترده‌ای را در سایر بازارهای دارایی ایجاد کرد؛ موضوعی که به گفته فعالان اقتصادی، بخشی از سرمایه‌ها را به سمت بازار مسکن سوق داد. در شرایطی که سرمایه‌گذاران نسبت به امنیت بازارهای ارز و طلا دچار تردید شده بودند، مسکن بار دیگر به‌عنوان یک پناهگاه نسبی سرمایه مطرح شد، هرچند این ورود سرمایه بیشتر ماهیت غیرمصرفی داشت.

اثر روانی دلار بر بازار مسکن؛ التهاب بدون رونق

نایب رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک در این خصوص معتقد است: «خانه‌اولی‌ها عملاً از بازار مسکن حذف شده‌اند.»

از سوی دیگر، کارشناسان بازار مسکن تأکید دارند که نوسانات نرخ ارز بیش از آنکه اثر واقعی و بنیادی بر قیمت مسکن داشته باشد، اثر روانی بر این بازار گذاشته است. انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ ارز، ذهنیت فعالان بازار را تحت تأثیر قرار داده و موجب شده برخی مالکان با تصور افزایش آتی قیمت‌ها، از عرضه واحدهای خود خودداری کنند. این رفتار، در کنار ورود تقاضای سرمایه‌ای، به کاهش فایل‌های عرضه و تشدید التهاب قیمتی در برخی مناطق منجر شده است.

مصالح گران، تولید محتاط؛ چرا سازندگان عقب نشسته‌اند؟

با این وجود، اثر مستقیم نوسانات ارزی در بخش ساخت‌وساز به‌مراتب عمیق‌تر ارزیابی می‌شود. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در گفتگو با بازار ۳۶۰، با اشاره به وضعیت فعلی بازار مسکن می‌گوید: آنچه واضح است، بازار مسکن طی شش تا هفت سال گذشته شرایط مناسبی نداشته و بخش زیادی از سرمایه‌های سرگردان مردم به بازارهایی مانند طلا، بورس و دلار هدایت شده بود. مردم برای حفظ سرمایه‌های خود، سرمایه‌هایشان را به دلار، سکه و طلا تبدیل می‌کردند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان درباره وضعیت مصالح و تاثیر آن بر ساخت و ساز تصریح کرد: قیمت مصالح ساختمانی طی سال‌های گذشته افزایش یافته و نوسانات دلار، بازار تولید سیمان، فولاد و سایر کالاهای مرتبط را تحت تأثیر قرار داده است. این روند روی تمام بخش‌های تولیدی و ساختمان‌سازی کشور تأثیرگذار بوده است.

وی با اشاره به هزینه ساخت مسکن خاطرنشان کرد: میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در حال حاضر حدود ۳۵ میلیون تومان است.

به گفته پورحاجت، افزایش مستمر هزینه‌های ساخت، مستقیماً به قیمت تمام‌شده مسکن منتقل می‌شود و حتی در صورت کنترل نسبی قیمت زمین، رشد هزینه مصالح می‌تواند مانع از کاهش قیمت نهایی واحدهای مسکونی شود. این موضوع، نه‌تنها سازندگان را محتاط کرده، بلکه امید به رونق تولید مسکن را نیز کمرنگ ساخته است.

مستأجران زیر فشار تورم مسکن؛ سیاست‌ها چرا پاسخگو نیست؟

در این میان، مستأجران بیشترین آسیب را از وضعیت فعلی بازار مسکن متحمل شده‌اند. رشد اجاره‌بها در کنار کاهش توان خرید، موجب شده بسیاری از خانوارها نسبت به آینده بازار مسکن دلسرد شوند. کارشناسان معتقدند حتی سیاست‌هایی مانند اعطای تسهیلات بانکی یا واگذاری زمین رایگان از سوی دولت نیز، در شرایط تورم مصالح و بی‌ثباتی اقتصادی، نتوانسته گرهی از مشکل خانه‌دار شدن اقشار متوسط و پایین باز کند.

برخی تحلیلگران بر این باورند که بدون ایجاد ثبات در متغیرهای کلان اقتصادی، به‌ویژه نرخ ارز، نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن به تعادل پایدار برسد. به اعتقاد آنان، کنترل انتظارات تورمی، افزایش عرضه هدفمند مسکن و حمایت مؤثر از تقاضای مصرفی، سه ضلع اصلی خروج این بازار از رکود فعلی است.

تورم مسکن تثبیت نسبی دارد، اما فشار هزینه‌ای بر خانوارها تداوم دارد

همچنین براساس جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانه بخش مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها به ۳۶.۵ درصد رسیده است. این ارقام نشان می‌دهد که بازار مسکن همچنان تحت فشار قیمتی است، اما روند افزایش قیمت‌ها نسبت به ماه‌های قبل نسبتا پایدار بوده است. تورم ماهانه ۲.۶ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۵.۴ درصد است که فاصله اندک بین این دو شاخص، تثبیت نسبی تورم را نشان می‌دهد. به عبارت دیگر، نرخ رشد قیمت‌ها در این بخش در حال حاضر نه به‌صورت جهشی است و نه کاهش محسوسی داشته است.

نکته مهم‌تر در این آمار، تورم خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی است که به ۴۷.۹ درصد رسیده است، این موضوع نشان می‌دهد فشار هزینه‌ای بیشتر از مسیر خدمات و تعمیرات به خانواده‌ها تحمیل می‌شود.

در مجموع، آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده می‌شود، ترکیبی از رکود معاملاتی، حذف تقاضای مصرفی و ورود محدود سرمایه‌های سرگردان است؛ شرایطی که اگرچه ممکن است در کوتاه‌مدت به افزایش نسبی قیمت‌ها منجر شود، اما در بلندمدت می‌تواند به تعمیق شکاف میان عرضه و تقاضای واقعی و تشدید بحران دسترسی به مسکن بینجامد.