تداوم رکود شدید در بازار مسکن ۱۴۰۴؛ نه خریداری هست، نه مستاجر

داوود بیگی‌نژاد نایب رئیس اتحادیه املاک در گفتگو با بازار ۳۶۰، با بیان اینکه موضوع معافیت برای قراردادهای اجاره بلندمدت در قانون ساماندهی اجاره مصوب سال ۱۴۰۳ پیش‌بینی شده است، گفت: بر اساس این قانون، تسهیلاتی برای موجرانی که با مدت طولانی قرارداد منعقد می‌کنند، لحاظ شده است، اما باید توجه داشت که این تسهیلات تنها به مالک و مستاجر محدود نمی‌شود و عوامل دیگری نیز در این موضوع اثرگذار هستند.

قراردادهای بلندمدت اجاره بدون مشوق برای مشاوران بی‌اثر است

وی افزود: مشاوران املاک در فرآیند انعقاد قراردادهای بلندمدت نقش اصلی را دارند، اما در شرایط فعلی هیچ تشویقی برای آنها در نظر گرفته نشده است. به عنوان مثال، اگر قرارداد دو یا سه ساله بسته شود، دستمزد مشاور تغییر نمی‌کند، در حالی که تلاش و وقت مضاعفی برای متقاعد کردن طرفین صرف می‌شود.

بیگی‌نژاد ادامه داد: این بسته تشویقی صرفاً نباید به مالک و مستاجر محدود شود، بلکه باید حقوق تمامی عوامل تاثیرگذار، از جمله مشاوران املاک، در قانون لحاظ شود. اگر هدف ما اجرای قراردادهای بلندمدت است، ابتدا باید همه عوامل موثر در این فرآیند در نظر گرفته شوند.

وی بیان کرد: برای مالکین در این قانون امکان بهره‌مندی از معافیت پیش‌بینی شده است، اما نکته مهم‌تر این است که در حال حاضر سامانه‌ای در اختیار مشاوران املاک قرار ندارد تا بتوانند قراردادهای دو سال به بالا را ثبت کنند. طراحی فعلی سامانه‌ها باعث می‌شود مشاوران به سمت دفترخانه هدایت شوند، در حالی که این موضوع منطقی نیست.

نایب رئیس اتحادیه املاک یادآور شد: اگر قراردادهای بلندمدت منعقد شود، باید دستمزد مشاور نیز بر اساس میانگین مدت قرارداد محاسبه شود تا انگیزه مالی لازم برای انجام این کار وجود داشته باشد. در غیر این صورت، مشاوران ترجیح می‌دهند قرارداد کوتاه‌مدت منعقد کنند که هم برای آنها و هم برای بازار مفید نیست.

وی افزود: برای مثال، مشاور املاکی قرارداد پنج ساله برای برخی مشتریان منعقد می‌کند، اما دستمزد وی فقط برای ماه اول محاسبه می‌شود، در حالی که ارزش اجاره در طول سال‌ها افزایش چشمگیری دارد. این مسئله نشان می‌دهد که نبود انگیزه مالی و محدودیت سامانه‌ها مانع تحقق اهداف قراردادهای بلندمدت می‌شود.

سامانه‌ای برای ثبت قراردادهای قراردادهای بلندمدت وجود ندارد

بیگی‌نژاد گفت: اگر بخواهیم قراردادهای بلندمدت اجرا شود، لازم است هم حقوق مشاوران املاک در نظر گرفته شود و هم سامانه‌ها طوری طراحی شوند که ثبت این قراردادها به راحتی انجام شود، در غیر این صورت صرفاً وقت و انرژی مشاوران هدر می‌رود و اهداف بازار مسکن تأمین نمی‌شود.

نایب رئیس اتحادیه املاک با اشاره به وضعیت کلی بازار مسکن، بیان کرد: بازار در شرایط فعلی وضعیت مناسبی ندارد. چه در بخش خرید و فروش و چه در حوزه اجاره، رکود به وضوح مشاهده می‌شود. معاملات بسیار محدود است و در برخی مناطق تقریباً خرید و فروش انجام نمی‌شود.

هزینه دفاتر املاک هر روز افزایش می‌یابد اما درآمدها تغییری ندارد

وی افزود: بازار اجاره نیز در مقایسه با سال گذشته کاهش چشمگیری داشته است و تنها به صورت محدود قراردادهایی منعقد می‌شود. در برخی مناطق نیز تقریباً هیچ معامله‌ای در حوزه اجاره شکل نگرفته است. حتی در بخش املاک تجاری، طی سه سال گذشته تنها تعداد بسیار اندکی قرارداد ثبت شده است.

بیگی‌نژاد ادامه داد: شرایط به گونه‌ای است که در بسیاری از مناطق تهران، فعالیت معاملات به حداقل رسیده است. همکاران ما در نقاط مختلف از جمله میدان شکوفه، نواب و منطقه ۱۹ گزارش داده‌اند که یا معامله‌ای صورت نگرفته یا موارد بسیار اندکی به ثبت رسیده است.

وی با اشاره به فشار هزینه‌ها بر مشاوران املاک گفت: درآمد این صنف نسبت به گذشته افزایش پیدا نکرده، در حالی که هزینه‌ها روز به روز در حال افزایش است. این مسئله موجب شده توازن مالی در دفاتر املاک از بین برود و با مشکلات متعددی روبه‌رو شویم.

نایب رئیس اتحادیه املاک اظهار کرد: پیشنهاد اصلاح دستمزد مشاوران املاک به وزارت مربوطه ارسال شد، اما متأسفانه این موضوع به دلیل الزاماتی مورد تأیید قرار نگرفت. در حالی که واقعیت این است که هزینه‌های جاری دفاتر هر روز بیشتر می‌شود اما درآمد متناسب با آن افزایش نمی‌یابد.

میانگین واقعی قیمت مسکن به دلیل رکود قابل اعلام نیست

وی با اشاره به میانگین قیمت در بازار مسکن گفت: به دلیل نبود معاملات گسترده، امکان تعیین میانگین واقعی برای قیمت‌ها وجود ندارد. به عنوان نمونه، در محور آزادی میانگین قیمتی حدود ۱۰۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان برای هر متر مربع مطرح است، اما به دلیل رکود بازار، این اعداد مبنای قطعی محسوب نمی‌شوند.

بیگی‌نژاد در پایان تأکید کرد: بازار در شرایطی قرار گرفته که نوسانات، نبود معاملات مستمر و عدم تناسب هزینه‌ها و درآمدها، موجب شده هم فعالان این حوزه و هم متقاضیان با مشکلات جدی مواجه باشند.