تقاضای مصرفی در سایه نوسانات ارزی از بازار مسکن حذف شد

به گزارش بازار ۳۶۰، بازار مسکن طی دهه‌های اخیر با بحران شدید مواجه شده و کم‌کاری دولت‌ها، کلاف این بحران را پیچیده‌تر کرده است؛ به طوری که حتی طرح‌های مسکن حمایتی دولت نیز نتوانسته گره‌ای از این مشکل باز کند و در مقابل، موج ناامیدی را در میان مستأجران افزایش داده است.

یکی از چالش‌های اصلی کنونی، عدم تعهد شبکه بانکی به تکالیف قانونی خود در اعطای تسهیلات مسکن است. این در حالی است که نرخ مصالح ساختمانی در پی نوسانات ارزی و رشد قیمت طلا با شتاب افزایش یافته و بهای تمام‌شده ساخت مسکن را به شکل قابل توجهی بالا برده است. در چنین شرایطی، اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی زمان‌بر با دشواری‌های جدی مواجه می‌شود؛ ساخت مسکن در فضای تورمی باعث می‌شود پیمانکاران توان تکمیل پروژه‌ها را نداشته باشند و فاصله بین قیمت تمام‌شده واحدها و توان پرداخت متقاضیان، به ویژه در طرح‌های حمایتی مانند نهضت ملی مسکن، روزبه‌روز افزایش یابد. این وضعیت، خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد را بیش از هر زمان دیگری به یک رؤیا تبدیل کرده است.

کارشناسان معتقدند راهکار مؤثر در شرایط فعلی، ارائه زمین رایگان از سوی دولت به مردم، تأمین زیرساخت‌های لازم و ارائه تسهیلات مناسب است تا خود شهروندان بتوانند وارد فرآیند ساخت‌وساز شوند و مسکن مورد نیاز خود را تأمین کنند. این رویکرد در قانون برنامه هفتم توسعه نیز مورد توجه قرار گرفته است و تاکید دارد که تقویت نقش مردم در تولید مسکن باید در اولویت قرار گیرد.

هزینه‌های مسکن در سال‌های اخیر به گونه‌ای افزایش یافته که بخش قابل توجهی از درآمد خانواده‌های متوسط و کم‌درآمد صرف تأمین مسکن می‌شود و این موضوع فشار مضاعفی بر معیشت مردم وارد کرده است. از این رو، ساخت مسکن باید به عنوان یک اولویت ملی در دستور کار دولت و تیم اقتصادی قرار گیرد تا بار معیشتی بر اقشار آسیب‌پذیر کاهش یابد.

تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که بدون رفع گلوگاه تأمین مالی، رونق ساخت‌وساز امکان‌پذیر نیست. شبکه بانکی کشور نه‌تنها در مسیر حمایت از تولید مسکن نقش مؤثری ایفا نکرده، بلکه با انحراف منابع به فعالیت‌های غیرمولد، خود به یکی از عوامل تشدید بحران تبدیل شده است.

بر اساس گزارش دیوان محاسبات، تا پایان شهریورماه سال جاری حدود یک هزار و ۶۲۰ هزار میلیارد تومان از تعهدات بانک‌ها در اجرای ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن محقق نشده است. این کسری مالی سنگین، عملاً چرخه اجرای پروژه‌های مسکن را دچار اختلال کرده و تحقق اهداف نهضت ملی مسکن را با چالش جدی مواجه ساخته است.

علاوه بر این ترک فعل، تخلفات برخی بانک‌ها و مؤسسات اعتباری آشکار شده است؛ برخی بانک‌ها به جای تمرکز بر پرداخت تسهیلات، وارد حوزه بنگاه‌داری و ایجاد هلدینگ‌های ساختمانی شده‌اند. این رفتار که مغایر قوانین پولی و بانکی است، علاوه بر ایجاد رقابت ناسالم، به افزایش قیمت‌های کاذب در بازار مسکن و خروج منابع از مسیر تولید دامن زده است.

خودداری بانک‌ها از پرداخت وام‌های مسکن، امروز به مانعی جدی در مسیر خانه‌دار شدن مردم و فعالیت سازندگان تبدیل شده و نتیجه آن، تعمیق رکود ساخت‌وساز و افزایش فشار بر اقشار مختلف جامعه است. کارشناسان معتقدند دولت باید با استفاده از ابزارهای نظارتی و قانونی، بانک‌ها را موظف به توقف فعالیت‌های سوداگرانه در حوزه مسکن کرده و آن‌ها را به اجرای کامل تکالیف قانونی خود، از جمله تخصیص سهم تعیین‌شده تسهیلات به بخش مسکن، ملزم کند.

بدون هدایت هدفمند نقدینگی به سمت تولید مسکن، بحران کنونی نه تنها حل نخواهد شد، بلکه تشدید نیز می‌شود. امروز بیش از هر زمان دیگری، تغییر اولویت از سوداگری به ساخت‌وساز و تقویت تولید مسکن، شرط اصلی کاهش فشار معیشتی و تحقق عدالت اجتماعی در دسترسی به سرپناه است.

در نهایت، کارشناسان حوزه مسکن تأکید دارند که برای دستیابی به مسکن پایدار، دولت باید یک بسته سیاستی جامع شامل تأمین زمین، زیرساخت، تسهیلات مالی و نظارت مستمر بر عملکرد بانک‌ها ارائه کند. تنها در چنین شرایطی است که طرح‌های حمایتی، مانند نهضت ملی مسکن و مسکن بازار ۳۶۰، می‌توانند به اهداف اولیه خود دست یافته و مستأجران را به خانه‌دار شدن نزدیک کنند. در غیر این صورت، رکود بازار و نارضایتی عمومی ادامه خواهد یافت و رؤیای خانه‌دار شدن برای بسیاری از خانواده‌ها همچنان دست‌نیافتنی باقی خواهد ماند.

کاهش ۱۳ درصدی ساخت مسکن، زنگ خطر جدی برای آینده بازار

سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با بازار ۳۶۰، با اشاره به شرایط کنونی بازار مسکن، گفت: بازار مسکن ایران بیش از آنکه نشانه‌ای از ثبات داشته باشد، با انباشت فشارهای اقتصادی مواجه است؛ فشارهایی که از یک‌سو ناشی از نوسانات شدید بازار ارز و از سوی دیگر نتیجه کاهش محسوس ساخت‌وساز است.

وی افزود: نوسانات ارزی نقش تعیین‌کننده‌ای در تحولات بخش مسکن دارد و هر تغییر در نرخ ارز، به‌صورت مستقیم هزینه‌های ساخت را افزایش می‌دهد. قیمت مصالح ساختمانی، تجهیزات و خدمات فنی بالا می‌رود و در نهایت، قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی رشد می‌کند.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: در چنین شرایطی طبیعی است که سازندگان و مالکان حاضر نباشند واحدهای خود را با قیمت‌های گذشته عرضه کنند و همین موضوع، انعطاف بازار در برابر کاهش قیمت را از بین می‌برد.

محرمی نمین تصریح کرد: حتی در دوره‌هایی که حجم معاملات کاهش می‌یابد، اثر روانی نوسانات ارزی باعث می‌شود بازار مسکن وارد فاز انتظار شود؛ فازی که نه به افت قیمت منجر می‌شود و نه رونق معاملات را به همراه دارد.

حذف تقاضای مصرفی از بازار مسکن

وی با اشاره به وضعیت تقاضا در بازار مسکن اظهار کرد: بیشترین آسیب نوسانات اقتصادی متوجه تقاضای مصرفی است و در شرایط فعلی، خانه‌اولی‌ها عملاً از بازار کنار رفته‌اند. فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها به‌طور مداوم در حال افزایش است.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک افزود: تقاضای سرمایه‌ای اگرچه در برخی مقاطع کوتاه‌مدت فعال می‌شود، اما به دلیل کمبود نقدینگی پایدار و نبود اطمینان اقتصادی، نمی‌تواند موتور محرک بازار باشد و خیلی زود فروکش می‌کند. حاصل این شرایط، کاهش محسوس معاملات و شکل‌گیری رکودی عمیق در بازار مسکن است؛ رکودی که نه به نفع خریدار تمام می‌شود و نه به نفع فروشنده.

وی با اشاره به گزارش بانک مرکزی درباره کاهش ۱۳ درصدی ساخت مسکن تأکید کرد: این عدد یک آمار ساده نیست و مستقیماً آینده بازار مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد. مسکن با یک تأخیر زمانی وارد بازار می‌شود و کاهش ساخت‌وساز امروز، به معنای کمبود عرضه در سال‌های آینده است.

محرمی نمین ادامه داد: حتی اگر امروز بازار در رکود قرار داشته باشد، کاهش عرضه در آینده می‌تواند زمینه‌ساز جهش‌های قیمتی شود؛ جهش‌هایی که فشار اصلی آن بر مستأجران و دهک‌های متوسط و پایین جامعه وارد خواهد شد.

این مقام صنفی با اشاره به شرایط میدانی فعالان این حوزه گفت: مشاوران املاک امروز با کاهش فایل مؤثر، افت معاملات و بلاتکلیفی خریداران و فروشندگان مواجه‌اند. بازار نه کشش افزایش حجم معاملات را دارد و نه امکان تعدیل واقعی قیمت‌ها فراهم شده است.

نایب رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک در پایان تأکید کرد: تداوم این روند، بدون اتخاذ سیاست‌های مؤثر برای ثبات بازار ارز، حمایت هدفمند از ساخت‌وساز و تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی، می‌تواند بازار مسکن را با بحران‌های عمیق‌تری روبه‌رو کند؛ بحرانی که آثار آن به‌طور مستقیم در معیشت خانوارها نمایان خواهد شد.